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Le prix de l'immobilier à Paris Le 14/10/22
Le prix de l'immobilier à Paris est, selon l'étude du réseau Century 21, passé sous la barre des 10.000 € le mètre carré.
Certes, c'est une baisse. Certes, le monde regarde le prix de l'immobilier parisien.
Mais ces 40.000 logements qui ont changé de mains ces 12 derniers mois ne sont ils pas un épiphénomène au regard du million de transactions annuelles enregistré en France ?
La première de nos préoccupations ne devrait-elle pas porter sur :
- le besoin essentiel de création de nouveaux logements dans les zones tendues,
- les milliers de logements qui vont sortir des marché faute de répondre aux contraintes énergétiques,
- les moyens de faire les travaux de remise à niveau des fameuses "passoires énergétiques".
- ...
Bref, beaucoup, beaucoup de sujets stratégiques sont sur la table. Il faut que les professionnels de l'immobilier restent mobilisés, unis et forts pour les prendre à bras-le-corps et les défendre auprès des pouvoirs publics pas toujours à l'écoute...
Développer son patrimoine Le 12/10/22
Acheter un bien immobilier est un acte conséquent et durable.
Il vous permet, grâce à la mobilisation d’une épargne régulière, limitée et maitrisée, associée à l’effet de levier du crédit, de développer fortement votre patrimoine. Cet investissement constitue par ailleurs une excellente protection contre l’inflation et offre de réelles perspectives de plus-values à long terme.
A titre d’exemple, 250 € d’épargne mensuelle placés pendant 20 ans au taux de 5% vont vous permettre de créer, à terme, un patrimoine de plus de 100.000 €* avant impôts et contributions sociales. Cette même épargne investie dans l’immobilier meublé vous permettra de créer un patrimoine de 200.000 €*.
Ce choix représente de surcroit une exceptionnelle protection familiale grâce à l’effet de levier du crédit et de son assurance décès invalidité. En cas de décès, vos ayants droits bénéficient d’un patrimoine totalement payé et des revenus qui en découlent.
Quel que soit votre profil, que vous soyez concernés par l'immobilier meublé ou nu, dans le neuf ou dans l'ancien, vous pouvez d'ores et déjà étudier le projet qui vous correspond le mieux. Nous sommes à vos côtés pour cela.
*Selon conditions indiquées sur www.valiq.fr
Profiter de séjours Le 07/10/22
L’immobilier est LE support d’investissement qui permet d’atteindre TOUS les objectifs patrimoniaux. Que ce soit la création d’un patrimoine, la perception de revenus complémentaires, l’allègement fiscal ou la protection familiale.
Mais attention, il y a un autre avantage à investir dans un certain type d’immobilier : le plaisir.
Cet immobilier-là, c’est l’immobilier de tourisme.
Aucun placement patrimonial, qu’il soit à vision court, moyen ou long terme, ne vous permet de l’utiliser à des fins personnelles, d’y séjourner, d’y prendre du plaisir.
En investissant en pleine propriété dans un appartement ou un cottage meublé au sein d’une résidence de loisirs, vous avez, en tant que propriétaire, l’opportunité d’allier investissement long terme et plaisir court terme grâce à l’occupation. Non seulement vous investissez dans un patrimoine immobilier de qualité avec une rentabilité garantie et vous pouvez également profiter de séjours chez vous ou dans un bien équivalent dans une autre résidence du gestionnaire. Il sera important, lors de votre acquisition, de bien identifier les périodes durant lesquelles vous souhaitez en bénéficier.
Une solution avantageuse qui vous permet également d’économiser le coût d’une location de vacances tout en construisant votre patrimoine.
Cette opportunité unique vous permet de conjuguer placement long terme ET plaisir immédiat dont profitent votre famille ou vos proches.
Un investissement créateur de souvenirs !
Le marché de l’ancien, une formidable opportunité. Le 03/10/22
Pour les investisseurs particuliers, l’un des principaux avantages d'un investissement en résidence services sur le marché de l’ancien associé à un bail commercial est de vous procurer des revenus immédiats. Les loyers de votre investissement démarrent au lendemain de la signature de votre acte notarié et donc de votre bail.
Par ailleurs et contrairement au marché du neuf qui est généralement acquis en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), vous évitez de payer des intérêts intercalaires. Compte tenu de la remontée actuelle des taux de crédit, ce point n’est plus négligeable.
Ce marché vous permet également de devenir propriétaire dans des territoires et sur des emplacements où il est aujourd'hui impossible d'obtenir un permis de construire. La rareté de ces lieux en fait un atout patrimonial important accélérateur de la valorisation de votre patrimoine.
Autre point crucial, le marché de la revente permet d’obtenir des rentabilités plus attractives que celles constatées sur le marché du neuf. Cette performance économique est boostée par un avantage fiscal exceptionnel qu’est le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce cadre fiscal régi par le Code Civil, permet d’économiser l’impact de votre tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux, touchant toutes les autres formes de revenus.
Enfin, le marché secondaire permet d’avoir un niveau de connaissance élevé des performances comptables des résidences et des taxes qui y sont rattachées et ainsi, éviter au maximum toutes mauvaises surprises.
Le marché de l’ancien en résidence services, une formidable opportunité.
Taux d’usure. Le 29/09/22
Le taux d'usure est le taux maximum ne pouvant être dépassé par une banque peut accorder un prêt. Il a pour objectif principal de protéger les souscripteurs des excès que pourraient pratiquer les banquiers face aux demandes de financements de leurs clients.
Le 1er octobre, il passe à plus de 3 % contre 2,6 % actuellement.
Pour les crédits immobiliers d'une durée de plus de vingt ans, il passera de 2,57 % à 3,05 %. Pour les prêts de moins de vingt ans, il passera de 2,60 % à 3,03 %. Soit dans les deux cas, une hausse de plus de 40 points de base.
Mais attention, est-ce réellement une « vraie » bonne nouvelle ? Si la hausse du taux d’usure est proportionnelle à la hausse des taux d’intérêt, ce qui est malheureusement le cas, où est la bonne nouvelle ? J’ai peur que les mêmes dossiers qui ne passaient pas hier, ne passent toujours pas aujourd’hui.
Crédits à taux révisables : la solution pour contourner l’usure ? Le 22/09/22
Bien que les Français ne soient pas friands des crédits à taux révisables et préfèrent très nettement les bons vieux taux fixes, la remontée des taux actuelle pourrait changer la donne. L’écart entre les deux serait peut-être l’atout permettant à bon nombre de ménages de voir leurs crédits acceptés par leurs banques et éviter de constater leurs rejets sous prétexte de dépasser le taux d’usure. Mais attention, même si l’objectif est d’obtenir son financement, cela ne doit pas se faire « à tout prix ». Bénéficier d’un prêt révisable, à un taux évidement inférieur aux taux fixes, ne doit pas faire oublier que ce même taux pourra remonter de plusieurs points dans le futur. Il faudra bien en maitriser l’impact à long terme. Il conviendra également, même si bon nombre d’offres sont capées, d’anticiper son cout financier. Il sera certainement moins impactant dans le temps pour les investisseurs qui bénéficieront d’une revalorisation des loyers perçus. Ce qui ne sera pas le cas pour les accédants au logement. Mais n’oublions pas le retour de l’inflation et son impact sur les salaires qui, dans le cas présent, sera certainement la bienvenue…
Mise en vente de logements neuf. Le 20/09/22
La mise en vente des logements neufs en France continue de baisser. Entre le premier semestre 2021 et le 1er semestre 2022, ce sont près de 8.500 logements qui manquent à l’appel. « Si on oublie le 1er semestre 2020 marqué par la crise sanitaire, c’est le plus mauvais résultat depuis 2016 » précise ce matin Pascal Boulanger – Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers – dans Les Échos. Même si les permis de construire délivrés repartent à la hausse, la hausse des prix des matériaux de construction poussent les promoteurs à renoncer à certaines opérations. Du côté des particuliers, les investisseurs font défaut. Une baisse de plus de 25% des ventes est constatée même si les acquisitions pour se loger résistent mieux (- 8,2 % selon Les Échos).
La baisse des investisseurs provoque un second effet plus inquiétant encore pour le marché. Ce sont autant de logements en moins qui seront proposés à la location alors que la demande est toujours aussi forte.
Quand on cumule les coûts de construction qui bloquent certaines opérations, le retrait des investisseurs qui contribuent à alimenter le marché locatif et l’impossibilité de se financer pour des acquéreurs solvables mais qui ne passent pas sous les fourchent Caudines du taux d’usure, il est bien compliqué de voir un rayon de soleil pointer à l’horizon.
LE PARCOURS D'ACQUISITION. Le 21/09/22
Profitant d’une place privilégiée dans le cœur des Français, la pierre a vraiment de multiples atouts pour séduire. Un investissement immobilier, c’est une belle histoire qui nécessite de mobiliser un peu de votre temps et de votre énergie avant de vous y engager. Nous souhaitons vous accompagner dans cette réflexion pour vivre les différentes étapes de ce projet en toute sérénité.
1 Prenez le temps de vous informer :
- Quel type de bien choisir ? Dans quels secteurs d’activité ? Quels en sont ses forces et ses faiblesses ? Dans quels objectifs ? Investir dans un bien locatif engendre de nombreuses questions auxquelles il faudra répondre avant d’avancer dans la réflexion.
- Comment financer son acquisition ? La maitrise de votre plan de financement est essentielle. Quel apport, quels loyers attendus, quelle mobilisation de trésorerie programmée ? Quels impacts fiscaux ? Autant de questions auxquelles il faudra répondre avant de vous engager.
- Devenir propriétaire d’un bien immobilier est un cheminement qui doit être préparé avec soin. Réalisez des simulations pour valider la pertinence de votre projet d’investissement est essentiel.
- Valider le choix du bien immobilier et la pertinence de son marché.
- Identifier clairement la capacité d’emprunt est une notion fondamentale dans tout projet immobilier.
- Bénéficier des meilleurs conseils de professionnels du secteur sur lequel vous envisagez de devenir propriétaire.
- L’acte de vente immobilier est la conclusion logique de toute transaction immobilière. Qu’implique la signature de ce contrat ? Chez quel notaire se rendre ?
- Les loyers impayés sont une source d’inquiétude constante pour les propriétaires de logements. Comment palier à cette éventualité ?
- Comment passer du stade information et réflexion à l’acquisition finale ?
Pour répondre à toutes ces questions et faire en sorte que « vécu sereinement, l’investissement locatif devient une réelle source de plaisir » , nous sommes à votre disposition.
Le bail commercial, l'ami de votre patrimoine en résidences services.
Le bail commercial est régi par les articles L1451.1 à L145.60 du code du commerce appliqué aux baux commerciaux. Il est le contrat qui, en location meublée, lie le propriétaire d’un appartement ou une maison en résidence services avec son locataire qui est l’exploitant et donc son preneur à bail.
Il détermine l’ensemble des conditions qui vont lier les deux parties pendant une durée minimale et contractuelle des 9 premières années de location.
Une attention toute particulière y sera portée car l’ensemble des informations essentielles y seront reprises comme les engagements des deux parties sur le montant du loyer et son indexation, les possibilités d’occupation, les charges et leur répartition entre bailleur et preneur à bail.
Au terme de cette première période de 9 ans, que se passe-t-il ?
1. Le bail est reconduit par tacite reconduction par le gestionnaire. Les conditions du bail en cours perdurent et ce sans limite de temps. Sa dénonciation peut cependant avoir lieu au choix du gestionnaire. Elle devra être signifiée par un congé donné par le gestionnaire au moins 6 mois avant l’échéance et conformément aux règles du code du commerce.
2. Le preneur à bail (gestionnaire) dénonce le bail en vue de proposer de nouvelles conditions contractuelles et/ou financières. Dans ce cas, le propriétaire reste libre de les accepter ou de sortir de la relation contractuelle.
3. Le preneur à bail dénonce purement et simplement le bail en vue de sortir de la gestion. Dans ce cas, le propriétaire reprend la gestion pleine et entière de son bien immobilier.
4. Le propriétaire décide de sortir de son propre chef du bail commercial en privant de ce fait le gestionnaire d’un bien à exploiter. Il serait dans cas, redevable d’une indemnité d’éviction (compensation économique versée au gestionnaire pour perte d’exploitation) tel que défini dans le Code de commerce.
Le bail commercial apporte un grand nombre d’avantages pour le propriétaire bailleur. Il est totalement libéré de l’ensemble des contraintes comme la recherche de locataires, la gestion de la résidence et de son entretien. L’encaissement des loyers versés à échéances prédéfinies et dont le montant régulier est défini à l’avance ainsi que la répartition des charges. Le bail commercial apporte au propriétaire un gestion simplifié et lui évite les principaux inconvénients de la location immobilière.
Mais attention, il convient de porter une attention particulière sur :
o Le choix du gestionnaire et notamment sur sa solidité financière et sa stratégie. C’est la clé de voute d’un investissement réussi.
o La qualité de la résidence, de son entretien et de son bilan économique.
o La localisation et le potentiel de chalandise. Ce qui se loue bien se revend, généralement bien.
Pour toutes ces raisons, consulter un spécialiste nous semble indispensable.