Fiscalité
Immobilier Meublé
Investir dans l'immobilier locatif meublé est un moyen efficace pour se constituer son patrimoine et profiter d'avantages fiscaux exceptionnels.
Le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un moyen d'encourager les contribuables français à réaliser des investissements locatifs meublés. En application depuis 1949, ce statut particulièrement stable, est régi par le code civil.
Grâce au statut LMNP vous pouvez déduire de vos revenus locatifs toutes les charges liées à l'investissement (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de notaire, travaux d’aménagement, charges de copropriété, honoraires de cabinet comptable, amortissement du bien immobilier, amortissement du mobilier) et de ce fait percevoir des loyers nets d'impôts et nets de contributions sociales pendant toute la durée de l'amortissement de votre bien.
Les revenus en location meublés non professionnels sont classés dans la catégorie fiscale des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers grâce au statut de LMNP. Il est possible de déduire l'amortissement du bien sur les loyers perçus ce qui permet de ramener le résultat comptable imposable à 0. En location meublée vous pouvez amortir jusqu'à 90% de la valeur immobilière de votre bien (la valeur du terrain qui représente en moyenne 10% du montant de l'investissement immobilier global ne s'amortit pas en droit français) et 100% du mobilier. L'amortissement est linéaire. Pour les meubles et les équipements cela représente un amortissement annuel de 10% de leur valeur (sur 10 ans) et de 4% en moyenne par an (sur 25 ans) en ce qui concerne la valeur de l'immobilier hors foncier. Important : les amortissements du bien immobilier et de son mobilier servent à ramener le résultat comptable imposable à 0. Si le résultat est déficitaire, ce qui est possible grâce notamment aux intérêts d’emprunt, les amortissements qui n'ont pas été utilisés sont reportables et utilisables sans limite de temps. Vous vous constituez ainsi un « stock » d’amortissements à utiliser le jour où vous en aurez besoin. Par ailleurs, les locations ne sont soumises ni aux plafonds de loyer, ni aux ressources de locataires et ni à un quelconque zonage géographique.
Une fois que vous aurez utilisés l'intégralité des amortissements vous pourrez choisir le régime du micro-Bic et bénéficierez d'un abattement de 50% sur les loyers sans pour autant déduire d'autres charges.
Petite subtilité depuis la loi de finances 2025. Les amortissements comptabilisés au fil des ans sont pris en compte dans le calcul de la plus value à l'exception des résidences pour séniors et pour étudiants. Cela dit, pour les autres, les abattements pour durée de détention s'appliquent et permettent d'éviter l'imposition.
Si vous choisissez de revendre votre bien à un nouvel investisseur ce dernier qui reprendra le bail bénéficiera des mêmes avantages fiscaux que vous avez déjà vous-même utilisés. Il pourra donc déduire les amortissements des loyers qu'il percevra. Cet avantage unique est un formidable facilitateur lors de la revente d'autant qu'il concerne les investisseurs français mais aussi étrangers.
Enfin, pour vous faciliter la tâche et surtout tenir la comptabilité et sécuriser les calculs de l’ensemble des amortissements et impacts comptables, il est essentiel de prendre attache avec un expert-comptable spécialisé dans ce secteur. C’est lui qui établira l’ensemble des déclarations fiscales que vous devrez adresser à vos services fiscaux.
Monuments Historiques
L’investissement dans un bien classé ou inscrit Monument Historique est régi par les articles 156 bis du Code Général des Impôts (CGI) et 199 duovicies du CGI. Cette loi permet une déduction fiscale totale des travaux engagés sur le revenu global, sans plafond.
Conditions principales :
- Le bien doit être classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
- Les travaux doivent être autorisés par la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles).
- L’investisseur doit conserver le bien pendant 15 ans minimum.
- Le bien ne peut pas être divisé en copropriété sauf dérogation.
Avantages fiscaux :
- Déduction de 100% des travaux de rénovation L’intégralité des travaux réalisés sur un Monument Historique est déductible des revenus imposables, sans limite, à condition qu’ils soient validés par les services de l’État.
- Déduction des intérêts d’emprunt. Les intérêts liés au financement du bien sont également déductibles des revenus fonciers.
- Exonération de droits de succession sous conditions. Si le bien est ouvert au public, il peut être transmis sans droits de succession (article 795 A du CGI).
- Aucune contrainte de mise en location. Contrairement aux dispositifs comme le Pinel ou le Malraux, l’investisseur n’a pas d’obligation de louer son bien. Il peut l’occuper à titre personnel ou en faire une résidence secondaire.
Obligations :
- Engagement de conservation pendant 15 ans. La revente avant ce délai annule les avantages fiscaux.
- Validation des travaux par la DRAC. Les travaux doivent respecter les préconisations de l’architecte des Bâtiments de France.
Enfin, prendre attache avec un expert-comptable spécialisé dans ce secteur est essentiel. C’est lui qui établira l’ensemble des déclarations fiscales que vous devrez adresser à vos services fiscaux.
Loi Malraux
L’investissement sous la loi Malraux est régi par l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts (CGI). Ce dispositif permet une réduction d’impôt directe sur le montant des travaux réalisés, et non une simple déduction des revenus imposables comme les Monuments Historiques.
Conditions principales :
La loi Malraux et celle des monuments historiques sont des outils d’optimisation fiscale puissants, parfaits pour les investisseurs fortement imposés souhaitant réduire leurs impôts tout se constituant un patrimoine très haut de gamme et en contribuant à la préservation du patrimoine architectural français.
Déficit Foncier
Le mécanisme du déficit foncier repose sur l’article 156-I-3° du Code Général des Impôts (CGI). Il s’applique lorsque les charges foncières d’un bien (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) sont supérieures aux revenus fonciers perçus.
Comment cela fonctionne ?
L’investissement en déficit foncier est une stratégie incontournable pour les investisseurs fortement imposés et aussi et surtout pour tous les propriétaires en positif foncier imposable et souhaitant réduire immédiatement leur impôt tout en valorisant leur patrimoine.
Toutes ces informations fiscales sont indicatives. Il est donc essentiel pour l'investisseur de se référer aux textes de lois officiels. VALIQ Conseil ne saurait être tenu responsable de tout ajustement, changement ou imprécision concernant ces cadres fiscaux et ce sans limite de temps.
Investir dans l'immobilier locatif meublé est un moyen efficace pour se constituer son patrimoine et profiter d'avantages fiscaux exceptionnels.
Le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un moyen d'encourager les contribuables français à réaliser des investissements locatifs meublés. En application depuis 1949, ce statut particulièrement stable, est régi par le code civil.
Grâce au statut LMNP vous pouvez déduire de vos revenus locatifs toutes les charges liées à l'investissement (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de notaire, travaux d’aménagement, charges de copropriété, honoraires de cabinet comptable, amortissement du bien immobilier, amortissement du mobilier) et de ce fait percevoir des loyers nets d'impôts et nets de contributions sociales pendant toute la durée de l'amortissement de votre bien.
Les revenus en location meublés non professionnels sont classés dans la catégorie fiscale des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers grâce au statut de LMNP. Il est possible de déduire l'amortissement du bien sur les loyers perçus ce qui permet de ramener le résultat comptable imposable à 0. En location meublée vous pouvez amortir jusqu'à 90% de la valeur immobilière de votre bien (la valeur du terrain qui représente en moyenne 10% du montant de l'investissement immobilier global ne s'amortit pas en droit français) et 100% du mobilier. L'amortissement est linéaire. Pour les meubles et les équipements cela représente un amortissement annuel de 10% de leur valeur (sur 10 ans) et de 4% en moyenne par an (sur 25 ans) en ce qui concerne la valeur de l'immobilier hors foncier. Important : les amortissements du bien immobilier et de son mobilier servent à ramener le résultat comptable imposable à 0. Si le résultat est déficitaire, ce qui est possible grâce notamment aux intérêts d’emprunt, les amortissements qui n'ont pas été utilisés sont reportables et utilisables sans limite de temps. Vous vous constituez ainsi un « stock » d’amortissements à utiliser le jour où vous en aurez besoin. Par ailleurs, les locations ne sont soumises ni aux plafonds de loyer, ni aux ressources de locataires et ni à un quelconque zonage géographique.
Une fois que vous aurez utilisés l'intégralité des amortissements vous pourrez choisir le régime du micro-Bic et bénéficierez d'un abattement de 50% sur les loyers sans pour autant déduire d'autres charges.
Petite subtilité depuis la loi de finances 2025. Les amortissements comptabilisés au fil des ans sont pris en compte dans le calcul de la plus value à l'exception des résidences pour séniors et pour étudiants. Cela dit, pour les autres, les abattements pour durée de détention s'appliquent et permettent d'éviter l'imposition.
Si vous choisissez de revendre votre bien à un nouvel investisseur ce dernier qui reprendra le bail bénéficiera des mêmes avantages fiscaux que vous avez déjà vous-même utilisés. Il pourra donc déduire les amortissements des loyers qu'il percevra. Cet avantage unique est un formidable facilitateur lors de la revente d'autant qu'il concerne les investisseurs français mais aussi étrangers.
Enfin, pour vous faciliter la tâche et surtout tenir la comptabilité et sécuriser les calculs de l’ensemble des amortissements et impacts comptables, il est essentiel de prendre attache avec un expert-comptable spécialisé dans ce secteur. C’est lui qui établira l’ensemble des déclarations fiscales que vous devrez adresser à vos services fiscaux.
Monuments Historiques
L’investissement dans un bien classé ou inscrit Monument Historique est régi par les articles 156 bis du Code Général des Impôts (CGI) et 199 duovicies du CGI. Cette loi permet une déduction fiscale totale des travaux engagés sur le revenu global, sans plafond.
Conditions principales :
- Le bien doit être classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
- Les travaux doivent être autorisés par la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles).
- L’investisseur doit conserver le bien pendant 15 ans minimum.
- Le bien ne peut pas être divisé en copropriété sauf dérogation.
Avantages fiscaux :
- Déduction de 100% des travaux de rénovation L’intégralité des travaux réalisés sur un Monument Historique est déductible des revenus imposables, sans limite, à condition qu’ils soient validés par les services de l’État.
- Déduction des intérêts d’emprunt. Les intérêts liés au financement du bien sont également déductibles des revenus fonciers.
- Exonération de droits de succession sous conditions. Si le bien est ouvert au public, il peut être transmis sans droits de succession (article 795 A du CGI).
- Aucune contrainte de mise en location. Contrairement aux dispositifs comme le Pinel ou le Malraux, l’investisseur n’a pas d’obligation de louer son bien. Il peut l’occuper à titre personnel ou en faire une résidence secondaire.
Obligations :
- Engagement de conservation pendant 15 ans. La revente avant ce délai annule les avantages fiscaux.
- Validation des travaux par la DRAC. Les travaux doivent respecter les préconisations de l’architecte des Bâtiments de France.
Enfin, prendre attache avec un expert-comptable spécialisé dans ce secteur est essentiel. C’est lui qui établira l’ensemble des déclarations fiscales que vous devrez adresser à vos services fiscaux.
Loi Malraux
L’investissement sous la loi Malraux est régi par l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts (CGI). Ce dispositif permet une réduction d’impôt directe sur le montant des travaux réalisés, et non une simple déduction des revenus imposables comme les Monuments Historiques.
Conditions principales :
- Le bien doit être situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP), une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) ou un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
- Les travaux doivent être validés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
- Le bien doit être loué nu pendant au moins 9 ans après la fin des travaux.
- L’investisseur ne peut pas occuper le bien durant la période de location.
- Réduction d’impôt jusqu’à 30% des travaux Selon la localisation du bien :
- 30% de réduction d’impôt pour les biens situés en SPR avec PSMV.
- 22% de réduction d’impôt pour les biens en ZPPAUP ou AVAP avec PVAP.
- Plafond élevé des travaux Les travaux éligibles sont plafonnés à 400 000 € sur 4 ans, soit une réduction d’impôt maximale de 120 000 €.
- Cumul avec d’autres revenus La réduction d’impôt Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
- Exonération des plus-values après 22 ans En cas de revente après 22 ans, l’investisseur bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value (après abattements).
- Engagement de location nue pendant 9 ans : Toute revente ou occupation personnelle avant ce délai entraîne la perte des avantages fiscaux.
- Validation des travaux par les Bâtiments de France : Seules les rénovations strictement encadrées sont éligibles.
- Plafond des travaux : Contrairement aux Monuments Historiques, les dépenses sont limitées à 400 000 €.
La loi Malraux et celle des monuments historiques sont des outils d’optimisation fiscale puissants, parfaits pour les investisseurs fortement imposés souhaitant réduire leurs impôts tout se constituant un patrimoine très haut de gamme et en contribuant à la préservation du patrimoine architectural français.
Déficit Foncier
Le mécanisme du déficit foncier repose sur l’article 156-I-3° du Code Général des Impôts (CGI). Il s’applique lorsque les charges foncières d’un bien (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) sont supérieures aux revenus fonciers perçus.
Comment cela fonctionne ?
- Les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) viennent diminuer les revenus fonciers.
- Si les charges excèdent les revenus fonciers, un déficit est créé et peut être imputé sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
- L’excédent de déficit foncier peut être reporté pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
- Les contribuables fortement imposés : Ce dispositif est particulièrement adapté aux investisseurs soumis à une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée (30%, 41% ou 45%), qui génèrent des revenus fonciers imposables.
- Les propriétaires bailleurs : Ceux qui possèdent déjà des biens locatifs et veulent optimiser leur fiscalité immobilière.
- Les investisseurs dans l’immobilier ancien : Le déficit foncier s’applique uniquement aux biens nécessitant des travaux de rénovation, donc principalement les immeubles anciens.
- Réduction immédiate de l’impôt sur le revenu Grâce à l’imputation du déficit foncier sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an), l’investisseur réduit directement sa base imposable, diminuant ainsi son impôt.
- Aucune limite pour les revenus fonciers futurs Au-delà des 10 700 € imputés sur le revenu global, l’excédent de déficit foncier peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Contrairement à d’autres dispositifs, le déficit foncier ne fait pas partie du plafonnement des niches fiscales de 10 000 € et permet donc d’optimiser son imposition sans restriction.
- Valorisation du patrimoine Les travaux réalisés permettent d’augmenter la valeur du bien et d’améliorer son attractivité locative.
- Engagement de location : Le bien doit être loué pendant 3 ans après l’imputation du déficit foncier sur le revenu global.
- Travaux éligibles : Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Les travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas pris en compte.
- Investissement dans l’ancien : Ce dispositif concerne uniquement l’immobilier ancien nécessitant des rénovations.
L’investissement en déficit foncier est une stratégie incontournable pour les investisseurs fortement imposés et aussi et surtout pour tous les propriétaires en positif foncier imposable et souhaitant réduire immédiatement leur impôt tout en valorisant leur patrimoine.
Toutes ces informations fiscales sont indicatives. Il est donc essentiel pour l'investisseur de se référer aux textes de lois officiels. VALIQ Conseil ne saurait être tenu responsable de tout ajustement, changement ou imprécision concernant ces cadres fiscaux et ce sans limite de temps.